EJECUCION HIPOTECARIA

El famoso proceso de la ejecución hipotecaria es el desarrollo que facilita a los bancos cobrar el dinero que se les debe por medio de una ordenanza judicial por la cual venden el inmueble al que estaba sujeto la hipoteca.

En otras palabras, si firmas la compra de una vivienda con la ayuda de una hipoteca y llega un momento en el que no pagas las cuotas de esta, el banco podría resolver esto ejecutando la hipoteca judicialmente para vender la casa y recuperar el dinero del préstamo.

Las 8 fases de la ejecución hipotecaria

El desahucio es solo el último paso de un largo procedimiento judicial, por ello no podrán embargarte la vivienda si te demoras en el pago de una única cuota. El proceso para llegar a esto es muy largo y siempre se puede parar llegando a una acuerdo con el banco o saldando la deuda. El procedimiento para ejecutar una hipoteca se desarrolla en 8 pasos:

1. Aviso de impago. 15 días después del primer impago, la entidad financiera te contactará para avisarte de esto.
2. Notificación oficial de incumplimiento del pago. Tras un mes desde la primera cuota adeudada, el banco enviará un documento oficial notificando este hecho.
3. Entrada en mora. Después de 5 meses sin pagar las cuotas, la entidad financiera te incluirá en una lista de morosos, como ASNEF o RAI, y podría traerte problemas para contratar servicios con otras empresas.
4. Demanda de ejecución bancaria. A partir de los doce meses, si te encuentras en la primera mitad del préstamo o de los quince, si estás en la segunda mitad, se interpondría una demanda contra el deudor en los Juzgados de Primera Instancia más próximos al lugar donde se encuentra el inmueble hipotecado.
5. Registro de cargas sobre el inmueble. Se envía una notificación de las cargas que existen sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad.
6. Publicación de la subasta. Se establece una fecha, hora y precio de salida de la propiedad que se anunciará en el Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y Juzgados más próximos donde se encuentre la vivienda. No será obligatorio comunicarlo al deudor, por lo que tendrás que estar pendiente de este proceso.
7. Ejecución de la subasta. El inmueble será adjudicado a un nuevo comprador, en caso de que no se alcance el precio mínimo, el banco podrá quedarse la propiedad con un 60% del valor. Como dato, si el precio de la subasta no alcanza lo adeudado, el banco podría tener una deuda contigo.
8. Desahucio. Este será el último paso del proceso, en el que te obligarán a abandonar el domicilio en presencia de un comité judicial, un cerrajero y agentes de policía si fuera necesario.

¿Se puede parar el desahucio de una ejecución hipotecaria?

Sí, la ejecución bancaria puede detenerse e incluso anularse. Veamos cómo:

1. Poniéndote al día con los pagos antes de que se lleve a cabo la subasta y cancelar así el procedimiento de ejecución bancaria.
2. Llegando a un acuerdo con el banco para evitar que comience el desahucio y pierdas la casa. Por ejemplo, si firmases un nuevo contrato de trabajo tras un periodo de desempleo, vale la pena comunicárselo al banco con la esperanza de que te alarguen el plazo y se puede llegar a un arreglo a la vez que disfrutas de unos años más de carencia.
3. Acogiéndote al Código de Buenas Prácticas. Si te encuentras en una situación de exclusión, puedes pedirle a la entidad financiera que detenga la ejecución y se reestructure el préstamo. Si esto no fuera suficiente, se podría negociar que la compañía acepte una dación en pago y te dejen vivir a modo de alquiler social en esa misma vivienda.
4. Certificado que establece que formas parte de un colectivo vulnerable. En caso de cumplir un conjunto de requisitos, el banco no podría desahuciarte aunque la ejecución hipotecaria esté en marcha según lo establecido el Real Decreto-ley 6/2020.
5. Cuando existen cláusulas abusivas en la hipoteca. Es probable que hayas oído hablar de las famosas cláusulas abusivas de las hipotecas. Dependiendo de la forma en la que se presenten, pueden llevar al sobreseimiento de la ejecución hipotecaria o la nulidad de la cláusula, o sea, en la eliminación de la escritura. Si existen intereses por encima del límite legal, el juez tiene potestad para denegar el desahucio.

¿Cuándo prescribe una ejecución hipotecaria?

Según el código civil, una ejecución de la hipoteca puede prescribir a los 20 años. Esto significa que la entidad financiera tiene este tiempo como límite para comenzar con el proceso de ejecución para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.

¿Qué pasa si no consigo detener la ejecución hipotecaria?

En caso de que no pudieras detener la ejecución hipotecaria y el proceso siguiera adelante, llegando a subasta el inmueble, los pujantes no podrían pujar por menos del 70% del valor del inmueble en caso de tratarse de tu vivienda habitual. Aunque, si no hubiera terceros que pujen por la vivienda, el banco o la entidad financiera que se hubiera empleado para hipotecar la vivienda, podrán quedársela por el 50% del valor en subasta.

Por ello, debes tener en cuenta que puedes rehabilitar la deuda y así conservar la vivienda, antes de que se decrete la subasta, y si llegara a celebrarse con postores y el juzgado decrete oficialmente la adjudicación de la propiedad, siempre existiría la posibilidad de mejorar la puja o pagar el principal y quedárselo, por lo que hay muchas maneras dentro del proceso de ejecución hipotecaria de no perder la casa.

Aunque, si al final de los casos, un tercero pujase en la subasta y se la adjudicara, llegaría el punto de desahucio en el cual el comprador podrá solicitar el lanzamiento de los inquilinos de la vivienda para ocuparla él.